In ordine ai balconi, la discussione è ineludibilmente aperta, soprattutto perché, per la loro struttura, si compongono di una pluralità di elementi (piano di calpestio, soletta, frontalino, sottobalcone, intradossi, etc.) e assolvono una duplice funzione.
Costituiscono, da un lato, una proiezione esterna dell’appartamento, perché tramite essi il condomino può affacciarsi ed esplicare concretamente il suo diritto di veduta.
Dall’altro, sono parte integrante e strutturale della facciata. In tal modo, possono rappresentare un fattore decorativo ed estetico dello stabile.
Ove non siano incassati nel fabbricato, ci si trova dinanzi ai balconi cosiddetti “aggettanti” che sono strutturalmente sporgenti dalle facciate e quindi godono di una loro autonomia, atteso che possono sussistere indipendentemente dall’esistenza di altre tipologie di balconi.
I balconi “incassati” sono, per converso, ricompresi nei muri perimetrali e la loro soletta va stimata come prolungamento del solaio che svolge le precipue funzioni di separazione, copertura e base di appoggio dei diversi piani.
In tal caso, l’unicum materiale, costituito dal balcone incassato e dal solaio, importa che spese di manutenzione siano equamente suddivise, visto il disposto dell’articolo 1125 del Codice civile, tra i proprietari degli appartamenti, confinanti in verticale, ove il detto solaio costituisce, al contempo, piano di calpestio dell’uno e soffitto dell’altro.
Tuttavia, l’elemento che più spesso risulta oggetto di diatriba, in ambito condominiale, è il sottobalcone – peculiarità dei balconi aggettanti – detto anche “cielino”. Questo consiste nella parte sottostante del balcone, ovvero quella che si trova al di sotto della superficie calpestabile e che rappresenta pertanto la zona non visibile da chi calpesti il balcone stesso.
Prima di passare all’analisi relativa alla responsabilità per i danni cagionati dalla cattiva manutenzione del balcone, è importante capire se il balcone e, nello specifico, la parte sottostante allo stesso, siano da considerare una parte comune o di proprietà esclusiva.
A tal proposito, l’articolo 1117 del Codice civile, che disciplina le parti comuni dell’edificio condominiale, non offre alcun riferimento esplicito al sottobalcone.
Nel silenzio della norma, come di consueto, soccorre la Corte di Cassazione a colmare il vuoto normativo.
Secondo i giudici di piazza Cavour, il balcone aggettante – funzionale all’affaccio extraperimetrale rispetto allo stabile – e, con esso, in re ipsa, la parte sottostante, appartengono in via esclusiva al proprietario dell’unità immobiliare costituendo un “prolungamento” esterno della stessa (Ordinanza n. 7042 del 12.03.2020).
Pertanto, anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, non può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante.
In altre parole, la soletta sporgente dalla facciata non può considerarsi elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani, nella stessa verticale, l’uno sovrastante all’altro.
In tale direzione, appare evidente come ciascun proprietario sia tenuto a curare la manutenzione dell’immobile di cui è titolare, altrimenti potrebbe rispondere del risarcimento dei danni causati ad altre cose o persone, ai sensi dell’articolo 2053 del Codice civile, rubricato “Rovina di edificio“.
Per quanto concerne, nello specifico, la manutenzione del sottobalcone, non esiste una regola generale e univoca, dovendosi operare una distinzione tra i vari aspetti e interessi in gioco.
Difatti, in via generale, la circostanza secondo cui la parte inferiore del sottobalcone sia di proprietà del titolare dell’appartamento, comporta che le spese di manutenzione e riparazione spettino al proprietario medesimo. Si pensi, a titolo esemplificativo, quando bisogna intervenire sulla struttura portante del balcone.
Ma, come talvolta accade, vi è l’eccezione che conferma la regola.
Invero, quando il sottobalcone e i frontalini si inseriscono nel prospetto dell’edificio con una chiara funzione decorativa e artistica, contribuendo a rendere il condominio esteticamente gradevole, dovranno essere considerati parti comuni a tutti i condomini e, di conseguenza, i costi necessari alla loro manutenzione dovranno essere suddivisi tra tutti i partecipanti alla comunione secondo le tabelle millesimali.
Detto in altri termini, i lavori inerenti all’estetica e all’aspetto meramente decorativo del fabbricato gravano su tutto il condominio.
Ciò argomentato, è agevole giungere alla conclusione per cui, quando si tratta di condominio, per il distacco dell’intonaco dal balcone con caduta di calcinacci, è responsabile il singolo proprietario e non l’intero edificio.
Tanto si evince, in maniera chiara e puntuale, dalla sentenza della Cassazione n. 2904 del 31 gennaio 2023.
Nel caso specifico, trattato dal Supremo Consesso, l’attore agiva in giudizio per richiedere il risarcimento dei danni patiti in seguito al distacco di intonaco proveniente dal frontalino esterno del piano superiore dell’edificio condominiale, che lo colpiva mentre si trovava sul balcone dell’immobile di proprietà privata.
La domanda veniva però rigettata perché, a seguito di CTU, emergeva come la cascata di calcinacci che aveva colpito l’attore, non provenisse dal frontalino dell’edifico ma dalla superficie del balcone soprastante.
Pertanto, a essere citato in giudizio avrebbe dovuto essere il proprietario che abitava al piano sovrastante e non il condominio, del tutto incolpevole.
Da questa pronuncia, si evince, ancora una volta, come, per il distacco e la conseguente rovina di intonaco dai balconi in condominio, debba essere il singolo proprietario a ristorare i danni in virtù del disposto di cui all’articolo 2053 del Codice civile. Per converso, nell’ipotesi di caduta di frammenti di intonaco dal muro dell’edificio, la responsabilità va, senza dubbio, attribuita all’intero condominio.
Questa regola può essere derogata esclusivamente in un’occasione, ovvero quando, per la sua particolare funzione estetica, il rivestimento dei frontalini e quello delle solette svolgano una prevalente funzione estetica, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata, e pertanto beni ricadenti nella sfera delle parti comuni condominiali.
In tale ipotesi infatti si deve ritenere che la parte esterna del balcone, contribuendo a formare il decoro architettonico dell’edificio, afferisca allo stabile condominiale, con conseguente responsabilità da attribuirsi in capo all’intera compagine.
Tale circostanza si verifica soprattutto nel caso di condomini di particolare pregio storico o artistico e di balconi incassati, i quali maggiormente contribuiscono all’estetica dell’edificio.
Alla luce di ciò, va affermato che, mentre i balconi di un condominio non rientrano tra le parti comuni non essendo ontologicamente necessari per l’esistenza dell’edificio, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, i rivestimenti dello stesso sono beni comuni solo se svolgano in concreto un’essenziale funzione estetica per il fabbricato, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata.
In conclusione, avendo la giurisprudenza più volte affermato come l’aggetto costituito da un balcone appartenga esclusivamente al proprietario dell’unità immobiliare corrispondente, sarà quest’ultimo l’esclusivo responsabile dei danni provocati a terzi – secondo il paradigma di cui all’articolo 2053 del Codice civile – nel caso in cui, per esempio, il distacco di intonaco sia dovuto alla cattiva manutenzione del pavimento e dello strato di impermeabilizzazione del piano di calpestio del balcone.
Nella specie, non essendo un intervento volto a migliorare l’aspetto estetico e decorativo dell’edificio condominiale, bensì alla messa in sicurezza del balcone aggettante, la relativa spesa e l’eventuale risarcimento dei danni causati a terzi non potrà essere ripartito tra tutti i condomini ma sarà a carico del solo proprietario dell’unità immobiliare corrispondente.
